历史上的三次房地产大崩盘 投资者瞬间一贫如洗
20 世纪是世界经济快速发展的 100 年，房地产业的兴盛无疑是刺激这 100 年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因，在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。 |
| 美国房地产泡沫： 7.5 万人口的城市竟出现 2.5 万名地产经纪人
上世纪 20 年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在 1923 年 —1926 年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地， 1923 年值 80 万美元， 1924 年达 150 万美元， 1925 年则高达 400 万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到 1925 年，迈阿密市居然出现了 2000 多家地产公司，当时该市仅有 7.5 万人口，其中竟有 2.5 万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升 10% ，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是 “ 今天不买，明天就买不到了 ” ！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
然而好景不长，到 1926 年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的 “ 麦当劳教父 ” 雷 · 克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了 17 年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了 20 世纪 30 年代的世界经济大危机。日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和
20 世纪 30 年代以后的 60 年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入 90 年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。 |
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日本的房地产泡沫再度震惊了世界
20 世纪 80 年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。 1985 年 9 月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了 “ 广场协议 ” ，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从 1986 年到 1989 年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到 1989 年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的 4 倍。到 1990 年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
所有泡沫总有破灭的时候。 1991 年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到 1993 年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达 6000 亿美元。
从后果上看， 20 世纪 90 年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达 15 年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是 “ 二战后日本的又一次战败 ” ，把 20 世纪 90 年代视为日本 “ 失去的十年 ” 。
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东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失 267 万港元
继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。 20 世纪 80 年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的 1996 年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达 50% 。随着 1997 年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪 70 年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到 1981 年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。
1984 年 —1997 年，香港房价年平均增长超过 20% 。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近 20 万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的 “ 炒楼族 ” 。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话： “ 什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过 3 分钟就没了！ ”1996 年，香港竟出现买房前必须先花 150 万港元买一个号的怪事。
就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。 1998 年 —2004 年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区 “ 太古城 ” ，楼价就从最高时的 1.3 万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从 1997 年到 2002 年的 5 年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约 8 万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失 267 万港元，有十多万人由百万 “ 富翁 ” 一夜之间变成了百万 “ 负翁 ” 。
可以说，发生在上个世纪的 3 次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。
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